Struktur der Immobilienmärkte

erstellt am: 13.12.2019 | von: | Kategorie: Recht

Allgemeines

Immobilien werden unterteilt in Wohn- und Gewerbeimmobilien, die angebotsseitig die wichtigsten Teilmärkte des Immobilienmarkts bilden.

Marktsegmente sind die Nachfragergruppen der Unternehmen (Dienstleistung, Handel, Industrie, Verwaltung) und Privatpersonen. Als Marktteilnehmer fungieren auf der Anbieterseite die Bauunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften, Wohnungsunternehmen und Privatpersonen als Verkäufer oder Vermieter (bei Wohnimmobilien) und die Investoren oder Projektentwickler (bei Gewerbeimmobilien). Nachfrager sind Mieter oder Immobilienkäufer. Der Marktpreis auf dem Immobilienmarkt heißt Miete oder Marktwert (Kaufpreis). Sind Angebot und Nachfrage ausgeglichen, so liegt Marktgleichgewicht vor, die Preise sind Gleichgewichtspreise. Marktungleichgewicht ist entweder bei einer Angebotslücke (beispielsweise Wohnraummangel) oder bei einer Nachfragelücke (Leerstand) vorhanden.

Marktstrukturen

Die Markttransparenz ist auf dem Immobilienmarkt wegen der Heterogenität der Immobilien eingeschränkt. . Deshalb sorgen Immobilienmakler und Internetportale (etwa lmmobilienScout24) für die Verbesserung der Transparenz. Die Nachfrager müssen ihre Investitions- oder Mietentscheidungen oft auf der Grundlage unvollständiger Information treffen. Die Realisierung eines Bauvorhabens (zwischen- Bauantrag und Bezugsfertigkeit vergehen zwischen 12 und 24 Monaten bei Wohngebäuden und über fünf Jahren bei Industrieanlagen) hat lange Produktionszeiten zur Folge. Die Bautätigkeit folgt der Nachfrage in der Regel also mit einem Verzögerungseffekt.

Der Standort legt den Nutzungswert von Immobilien fest, wie etwa Einkaufsmöglichkeit, Nähe zur Arbeitsstätte, soziale Umgebung, Verkehrsanbindung; bei Gewerbeimmobilen: Kaufkraftpotenzial, Passantenfrequenz, Parkplätze). Die Transaktionskosten sind relativ hoch und erreichen durchschnittlich 12% des. Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren, Provision des Immobilienmaklers).

Angebotsstrukturen

Der Immobilienmarkt kann hinsichtlich seiner Angebotsstrukturen in vier Teilmarktkategorien eingeteilt werden:

• Teilmärkte nach Entwicklungszustand: Landwirtschaftliche Nutzfläche, Bauerwartungsland, Bauland, erschlossene Grundstücke, neu bebaute Grundstücke, modernisierter Altbau, Sanierungsgrundstücke, Abbruchobjekte.

• Teilmärkte nach Nutzungskategorien: Markt für wohnliche Nutzung, Markt für gewerbliche Nutzung, Markt für Objekte der primären Produktion (z. B. land- und forstwirtschaftliche Betriebe).

• Teilmärkte nach Vertragsalternativen zur Besitzerlangung: Kaufimmobilien, Erbbaurecht, Immobilienleasingobjekte, Immobiliennießbrauch, Miete, Pacht.

• Teilmärkte nach Raumkriterien: Lokale Märkte (z. B. für Ladenlokale in Geschäftslagen), regionale Märkte (z. B. Wohnungsmarkt), überregionale Märkte (z. B. für Anlageobjekte der Zielgruppe Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften).

Sektoren des Immobilienmarktes

Der private Immobilienmarkt wird in Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser unterteilt. Eine weitere Aufteilung differenziert nach der Art der Nachfrager zwischen Sozialwohnungen, Standardwohnungen und Luxuswohnungen oder zwischen Mietwohnungen und Wohnungseigentum. Für die Preisbildung (Miete oder Kaufpreis) ist neben der Bauqualität die Wohnlage ausschlaggebend. Der gewerbliche Immobilienmarkt lässt sich nach der Nutzungsart aufteilen in Gewerbeimmobilien für Handel und Dienstleistung (Lagerhallen, Läden, Bürogebäude), Verwaltung (Verwaltungsgebäude) und Industrie (Industrieanlagen aller Art). Der Preisbildung liegen hier die Geschäftslage und das Objektrating zugrunde.

Auch manche Aktivitäten vor dem Beginn eines Bauvorhabens zählen zum Immobilienmarkt, vor allem zur Erschließung von Baugrundstücken: Amtliche Flächenwidmung und Genehmigungsverfahren, Stadtplanung, Naturschutz, Planung und Errichtung der Versorgungs- und Entsorgungsleitungen usw.

Die eigene Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens, die über viele Jahre finanziert werden muss. Nach Schätzungen beliefen sich die Immobilieninvestitionen 2018 auf rund 373 Milliarden Euro. Verwendet wird das Geld zu 40% für Modernisierungen sowie zu über einem Drittel für den Kauf von gebrauchten Häusern und Wohnungen. Das Gewicht des Neubaus ist mit 18% immer noch vergleichsweise gering. Weitere 5% der Investitionen sind schließlich für den Erwerb von Bauland bestimmt.

Peter Grüninger
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